• 1. Может ли общее имущество принести пользу собственникам многоквартирного дома?

    Согласно пункту 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Например, общее имущество может быть сдано в аренду, передано в пользование на условиях, принятых общим собранием собственников многоквартирного дома. Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Согласно пункту 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, состав общего имущества определяется: а) собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; б) органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества; в) органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ. Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме не является самостоятельным объектом права собственности и функционально связано с жилыми помещениями. Право собственности на общее имущество возникает в момент государственной регистрации права собственности на помещения, расположенные в многоквартирном доме (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному лицу на праве собственности (часть 1 статьи 37 ЖК РФ). Таким образом, владеть пользоваться или распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома можно на основании решения собственников многоквартирного дома (в рамках действующего законодательства).
  • 2. Обязан ли бывший собственник (до приватизации гражданином квартиры) провести капитальный ремонт многоквартирного дома?

    Согласно статье 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» при приватизации жилых помещений бывший наймодатель, которым чаще всего выступали муниципалитеты, обязан произвести капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Анализ судебной практики показывает, что для применения указанной нормы судебные органы истребуют от истцов представление доказательств необходимости капитального ремонта не на дату подачи искового заявления, а на момент приватизации первого жилого помещения. В этой связи большинство судебных дел по указанной категории споров завершаются отказом в удовлетворении исковых требований. Проведение за счет средств бюджета муниципального образования капитального ремонта в многоквартирном доме, в котором органы местного самоуправления выступали в качестве наймодателя жилых помещений, в отсутствие соответствующих судебных решений будет представлять собой нецелевое расходование бюджетных средств.
  • 3. Что такое взнос на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах?

    Согласно статье 8 Налогового кодекса Российской Федерации платеж в форме налога носит безвозмездный характер, а сбор предполагает совершение в отношении его плательщика органом государственной власти либо органом местного самоуправления юридически значимого действия. Взнос на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах не обладает указанными признаками налога либо сбора и направлен на финансирование работ и услуг по капитальному ремонту имущества, принадлежащего плательщикам взноса. Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по уплате ежемесячного взноса на капитальный ремонт, если такой дом включен в Региональную программу капитального ремонта, предусмотрена частью 1 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Взнос на капитальный ремонт является одной из составляющих платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 ЖК РФ). Согласно части 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Статьей 159 ЖК РФ предусмотрена возможность и порядок предоставления субсидии. Согласно части 5 указанной статьи ЖК РФ субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению. Таким образом, задолженность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, в том числе в части взносов на капитальный ремонт, может служить основанием для отказа в предоставлении субсидии. Расходование средств фонда капитального ремонта осуществляется созданной субъектом Российской Федерации специализированной некоммерческой организацией – региональным оператором. Необходимо отметить, что субъект Российской Федерации как учредитель регионального оператора несет субсидиарную ответственность по его обязательствам. Данная ответственность включает в себя обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых уплачивают установленные взносы на капитальный ремонт. Кроме того согласно статье 18 Закона Свердловской области от 19.12.2013 № 127-ОЗ «Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Свердловской области» средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же регионального оператора, при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории одного муниципального образования, расположенного на территории Свердловской области.
  • 4. Уплата взноса на капитальный ремонт - это обязанность или право собственника?

    Федеральным законом от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» в Жилищный кодекс Российской Федерации введен раздел IX, определяющий правовые основы финансирования капитального ремонт общего имущества в многоквартирных домах собственниками помещений в таком доме. Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по ежемесячной уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме установлена частью 1 статьи 169 ЖК РФ. Взнос на капитальный ремонт – это обязательный ежемесячный платеж собственника помещения в многоквартирном доме, предназначенный для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также для использования в иных целях, установленных федеральным законом (пункт 3 статьи 2 Закона Свердловской области от 19 декабря 2013 года № 127-ОЗ «Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Свердловской области» (далее – Закон № 127-ОЗ). Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает по истечении шести календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная в установленном порядке региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом (часть 1 статьи 12-1 Закона № 127-ОЗ). На территории Свердловской области региональная программа утверждена постановлением Правительства Свердловской области от 22.04.2014 № 306-ПП «Об утверждении Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области на 2015–2044 годы» и опубликована 29 апреля 2014 года. Таким образом, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории Свердловской области, и включенных в указанную региональную программу капитального ремонта, возникла с ноября 2014 года.
  • Когда у собственника возникает обязанность по уплате взноса на капитальный ремонт общего имущества?

    Если право собственности в многоквартирном доме не оформлено, следовательно, у собственника отсутствует обязанность по уплате взноса на капитальный ремонт общего имущества. Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее–ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Таким образом, собственник жилого помещения также является собственником своей доли в праве общей долевой собственности. Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
  • 6. О выделении средств областного бюджета на строительство газопровода для газификации жилых домов?

    В соответствии с Федеральным законом от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» вопрос организации газоснабжения населения в границах муниципального образования относится к вопросам местного значения. Органы местного самоуправления посредством разработки и утверждения долгосрочных муниципальных программ самостоятельно определяют сроки и возможные источники финансирования конкретных объектов на своих территориях, исходя из приоритетности задач и перспективных направлений развития территорий муниципального образования. На основании Закона Свердловской области от 15 июля 2005 года № 70-ОЗ «О предоставлении отдельных межбюджетных трансфертов из областного бюджета и местных бюджетов в Свердловской области» (статьи 10, 11, 12) для решения вопросов по организации газоснабжения населения муниципальным образованиям, расположенным на территории Свердловской области, может быть оказана государственная поддержка в виде предоставления субсидии из областного бюджета. Субсидии из областного бюджета предоставляются муниципальным образованиям в порядке отбора на реализацию проектов капитального строительства по развитию газификации муниципального значения (по строительству распределительных газопроводов) в рамках государственных программ: 1) по проектам капитального строительства по развитию газификации в городских населённых пунктах – в рамках государственной программы Свердловской области «Развитие жилищно-коммунального хозяйства и повышение энергетической эффективности в Свердловской области до 2020 года», утверждённой постановлением Правительства Свердловской области от 29.10.2013 № 1330-ПП; 2) по проектам капитального строительства по развитию газификации в сельских населённых пунктах – в рамках государственной программы Свердловской области «Развитие агропромышленного комплекса и потребительского рынка Свердловской области до 2020 года», утверждённой постановлением Правительства Свердловской области от 23.10.2013 № 1285-ПП. Порядок отбора муниципальных образований для предоставления субсидий из областного бюджета на осуществление мероприятий по развитию газификации и порядок предоставления субсидий утверждены в составе соответствующей государственной программе. Субсидии из областного бюджета на разработку проектной документации не выделяются.
  • 7. Могут ли размещаться предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини–рынки, павильоны, летние кафе и т. п. на территории дворов жилых зданий?

    Пунктом 2.10 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». На территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, а также автостоянок, кроме гостевых.

Версия для слабовидящих