Немало вопросов возникает у руководителей товариществ собственников жилья по организации договорных отношений по предоставлению коммунальных услуг между собственниками помещений в многоквартирных домах, управляемых ТСЖ, и исполнителем коммунальных услуг, а также между ТСЖ и ресурсоснабжающими организациями. Ответы на наиболее часто задаваемые вопросы предоставили специалисты Института экономики города.

Могут ли собственники помещений в многоквартирных домах, управляемых ТСЖ, заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями? 

В соответствии с жилищным и гражданским законодательством Российской Федерации гарантирующие поставщики (далее также энергоснабжающие организации) правомерно отказываются заключать прямые договоры купли-продажи (поставки) электрической энергии, энергоснабжения (далее – прямые договоры) с собственниками помещений в многоквартирных домах, управляемых ТСЖ. Гарантирующие поставщики могут заключать прямые договоры только с собственниками помещений в многоквартирных домах, управляемых непосредственно самими собственниками помещений (ст. 164 ЖК РФ). Если прямые договоры были заключены до вступления в действие ЖК РФ, то согласно ст. 9 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ действие раздела VIII ЖК РФ распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами. Это касается и возможности заключения прямых договоров на основании ст. 164 ЖК РФ. При создании новых ТСЖ гарантирующие поставщики правомерно предлагают ТСЖ заключать с ними договоры купли-продажи (поставки) электрической энергии, энергоснабжения.

Процедура расторжения ранее имеющихся прямых договоров с собственниками помещений в многоквартирных домах, управляемых ТСЖ, и заключения новых договоров ТСЖ с гарантирующими поставщиками регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации и Правилами функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 31.08.2006 г. № 530.

Является ли ТСЖ при выборе собственниками помещений такого способа управления исполнителем коммунальных услуг?

Согласно пункту 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006  г. №  307, исполнителем коммунальных услуг могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений – иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

ТСЖ в соответствии с разделом VI ЖК РФ является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно не только обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (в том числе внутридомовых инженерных сетей решение вопросов пользования указанным имуществом, но также включает в себя предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Таким образом, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации ТСЖ создается собственниками помещений, в том числе, и для предоставления коммунальных услуг независимо от положений их уставов и решений общих собраний членов ТСЖ. Общее собрание членов ТСЖ не вправе своим решением отменить или изменить императивные нормы ЖК РФ и изданных в соответствии со ст. 157 ЖК РФ Правил предоставления коммунальных услуг гражданам.

Кроме этого, стороны отношений ресурсоснабжения установлены Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 210-ФЗ “Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса”. Согласно п. 17 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 210-ФЗ ” в многоквартирных домах потребителями товаров и услуг организаций в сфере электро‑, тепло‑, водоснабжения, водоотведения являются ТСЖ, жилищные кооперативы, ЖСК и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений. Это положение получило развитие и в  Правилах функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 31.08.2006 г. № 530. Согласно пункту 3 Правилах функционирования розничных рынков электрической энергии потребители электрической энергии и исполнители коммунальных услуг, приобретающие электрическую энергию в целях оказания гражданам коммунальных услуг, являются субъектами розничных рынков. Согласно пункту 2 покупателями электрической энергии, в частности, являются потребители, гарантирующие поставщики, энергосбытовые организации, энергоснабжающие организации, исполнители коммунальных услуг и производители электрической энергии, приобретающие электрическую энергию на розничном рынке для собственных нужд и (или) в целях перепродажи (оказания коммунальных услуг).

Применяется ли к отношениям по предоставлению коммунальных услуг требования ст. 539 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости, присоединения энергопринимающего устройства абонента к сетям энергоснабжающей организации?

Технологическое присоединение энергопринимающего устройства потребителя (внутриквартирного оборудования) и энергопринимающего устройства абонента (внутридомовых инженерных сетей) к сетям энергоснабжающей организации должно быть всегда. Иначе ресурсоснабжение невозможно. Но в многоквартирном доме между энергопринимающим устройством потребителя (внутриквартирного оборудования – газовой плитой, микроволнововой печью, водопроводным краном и т.п.) и сетями энергоснабжающей организации всегда есть инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, входящее в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (полный перечень см. в п.  2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491). Это общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Общее имущество не принадлежит ни ТСЖ, ни управляющей  организации.

Содержание и ремонт внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования должно осуществляться только на основании возмездного договора, а не путем принятия этого имущества на свой баланс.

Нормы жилищного законодательства, регулирующие отношения по предоставлению и оплате коммунальных услуг имеют приоритет перед нормами ГК РФ. В соответствии со ст. 8 ЖК РФ к жилищным отношениям, связанным с предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ. На основании ч.1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК Российской Федерации» впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ. В соответствии с п. 4 ст. 539 ГК РФ к отношениям по договору снабжения электрической энергией правила § 6 «Энергоснабжение» применяются, если законом или иными правовыми актами не установлено иное.

Поэтому требования ст. 539 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости, присоединения энергопринимающего устройства абонента к сетям энергоснабжающей организации не могут применяться к отношениям по предоставлению коммунальных услуг.

Как ТСЖ сможет отвечать за качество коммунальных услуг, которые оно не производит?

Согласно пункту 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006  г. №  307, исполнителем коммунальных услуг является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. То есть исполнитель не обязательно должен являться производителем коммунальных ресурсов.

Для обеспечения координации ответственности ТСЖ и ресурсоснабжающих организаций в соответствии с п. 8 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам условия договора о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод), заключаемого исполнителем (ТСЖ) с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации. Это касается условий договоров ТСЖ с гарантирующими поставщиками (энергоснабжающими организациями) и другими ресурсоснабжающими организациями о параметрах качества, условиях и порядке приостановления или ограничения подачи коммунальных ресурсов, которые не должны приводить к непредоставлению коммунальных услуг или к несоответствию требованиям к качеству коммунальных услуг, установленным Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, а условия договоров о порядке оплаты должны соответствовать обязательствам исполнителя (ТСЖ) и потребителя (собственников помещений) в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

По каким тарифам ТСЖ должно оплачивать объемы (количество) коммунальных ресурсов: для населения или для организаций?

В соответствии с п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (действуют с 9 июня 2006 г.) в случае если исполнителем является товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив либо управляющая организация, то расчет размера платы за коммунальные услуги (вносимой собственниками и нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда), а также приобретение исполнителем (у ресурсоснабжающих организаций) холодной воды, горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и тепловой энергии осуществляются по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами.

Постановление Правительства Российской Федерации от 30.07.2004 г. № 392 “О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг” признано утратившим силу постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491. В связи с этим потеряли силу требования об оплате коммунальных услуг по единым правилам гражданами, проживающими в жилых помещениях независимо от вида жилищного фонда. Согласно приложению № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006  г. №  307, применяются тарифы, установленные для организаций коммунального комплекса (ресурсоснабжающих организаций). Такие тарифы могут устанавливаться только в соответствии с федеральными законами и, в определенных случаях, для различных групп потребителей.

То есть для оплаты товариществами собственников жилья коммунальных ресурсов ресурсоснабжающим организациям не могут применяться «тарифы для юридических лиц», если в соответствии с федеральными законами установлены «тарифы для граждан».