Надежда Сутугина, председатель правления ТСЖ «Родонитовая 8», Екатеринбург

«Хорошая организация при бедном оборудовании

всегда даст лучшие результаты,

чем плохая организация при отличном оборудовании».

Ф. Тейлор

После вступления в силу нового Жилищного кодекса инициативной группой собственников многоквартирного жилого дома №8 по ул.  Родонитовой в Екатеринбурге было создано ТСЖ «Родонитовая 8». В силу отсутствия в государственной системе механизмов передачи функции управления предприятием от муниципальных структур к инициативной группе налаживать работу по организации жизнеобеспечения дома фактически пришлось «с нуля».

При организации этой работы у инициативной группы было лишь данное государством право на самоуправление и осознанная поддержка достаточно большой части жильцов, настроенных на создание в своем доме ТСЖ. После прохождения официальной регистрации ТСЖ получило статус юридического лица –  некоммерческого предприятия – и право организовать работу этого предприятия в соответствии с принятыми на общем собрании решениями.

Итак, что мы имели, как говорится, на исходных позициях? Десятиэтажный жилой дом Родонитовая 8, взятый в управление ТСЖ, расположен в центре микрорайона «Ботанический» на территории в 10 тыс. кв. метров. Общая площадь дома –  около 20 тыс. кв. метров. Подвальные помещения занимают 2,5 тыс. кв. метров. В доме проживает порядка 800 жителей.

До создания ТСЖ наш дом находился в ведомстве ЖКХ города, которое прошло реформирование и реструктуризовалось в стихийном варианте, передав часть функций управления ряду стихийно же организованным частным управляющим компаниям, а зачастую ЕМУПам, переведенным в частную форму. Практически все многоквартирные дома нашего микрорайона, бывшие в системе муниципального управления, автоматически «проснулись» с новыми хозяевами. Своей дорогой пошли  7 многоквартирных домов микрорайона «Ботанический», где инициативными группами были организованы ТСЖ.

Предыдущая система управления предусматривала заключение договоров по жизнеобеспечению дома с поставщиками – монополистами сферы предоставления  тепла, воды и света. Эта функция осталась основной и для ТСЖ. В данном контексте ТСЖ выступает покупателем услуг коммунальных служб, причем приобретение этих услуг не предполагает какого-либо взаимовыгодного сотрудничества: ТСЖ находится в системе жесткой зависимости от условий и требований, предъявляемых поставщиком услуг.

Для оплаты услуг по дому необходимо обеспечить своевременный сбор поступлений денег от собственников на сумму ориентировочно 700 тыс. рублей в месяц, 80% из которых  полностью перечисляется поставщикам услуг. На организацию всей остальной работы: оплата труда сотрудников, содержание и мелкий ремонт дома, поддержание чистоты и порядка на придомовой территории и.т.д. остается небольшая часть средств.

Огромным плюсом в этом случае является безусловное постоянное пополнение бюджета,

большим минусом –  сильная зависимость сбора платежей от человеческого фактора и отсутствие реальных механизмов воздействия на недобросовестных собственников.

Наше ТСЖ как некоммерческое предприятие начало свой путь с «чистого листа»: нулевой счет в банке, отсутствие нормативной документации, неофициально  полученная из различных случайных источников информационная база данных, тотальное давление со стороны административной системы, жесткое манипулятивное давление  управляющей  компании,  которой  дом  был  фактически «подарен», а его вдруг посмела «отнять»

какая-то кучка инициативных собственников квартир.

В этой ситуации единственным спасением было объединение собственников общей, значимой для всех идеей и четкая постановка целей и задач для реализации этой идеи. Этой идеей стала сверхзадача –  создание четкой системы управления домом на основе современных принципов менеджмента для выведения дома из состояния выживания к процветанию. 

Финансовые резервы на первоначальном этапе, конечно, отсутствовали, при этом скидок на переходный период поставщики услуг делать не собирались, а жизнеобеспечение дома приостановить даже на неделю было нельзя, управление шло «с колес». Исходной и движущей силой, положенной в основу создания предприятия, был мощный потенциал человеческого фактора, интеллектуальный потенциал собственников дома, осознанно избравших этот путь управления.

Мы понимали, что четкая организация работы, планомерный поиск скрытых резервов, использование потенциала многоквартирного дома с его синергетическим эффектом от объединения усилий большого количества людей, территориально находящихся в одном пространстве, может дать те возможности, которые позволят не только выжить, но и обеспечить дом необходимыми, но достаточными качественными услугами.

Начали с формирования профессионального кадрового состава:  пригласили на работу лучших специалистов, имеющих большую практику работы в системе ЖКХ и оставшихся «не у дел». Это позволило нам в очень затратном варианте перезапустить систему жизнеобеспечивающих договоров и в минимальном варианте обеспечить систему ликвидации аварийных ситуаций.

Затем была запущена система сбора денег с собственников квартир для оплаты предоставляемых услуг. Поддержка собственников, с пониманием отнесшихся к ошибкам и несоответствиям на этом этапе, была самым важным фактором в выживании нашей системы управления.

Одним из поворотных моментов стал запуск информационного процесса через создание современной диспетчерской службы. Классически диспетчерские службы из-за затратности содержания  в ТСЖ, как правило, не организуются, либо имеют одного диспетчера на телефоне, либо заключается договор с какой-либо централизованной службой. Мы просчитали эффективность всех вариантов, и, исходя из потенциала будущего, под гарантийные письма о поэтапной проплате в течение года, создали свой автоматизированный информационный центр. До сих пор именно это процесс является фундаментальным в системе управления нашим ТСЖ. Важную роль сыграла и играет активная информационная работа собственников дома через  наш информационный центр.

Но самым значимым  и наглядным доказательством необходимости ТСЖ стали первые реальные дела по улучшению состояния дома. Проведя анализ состояния инженерных коммуникаций, мы пришли к выводу о нецелесообразности проведения локальных ремонтов, так как надежность системы в данном случае определялась не надежностью нового, фрагментарно замененного оборудования, а узкими участками старого. Просчитав, сколько мы будем терять на переделках (оплата ремонтных работ,  дополнительная оплата ликвидации стихийных аварий, потери от переделок и т. д.), мы приняли решение об авансировании работ по проведению капитального ремонта всего сантехнического оборудования в подъездах с целью возвращения денег в бюджет ТСЖ за счет последующей экономии.

Мы попытались проанализировать все необходимые по дому работы и выстроить их очередность. Провели опрос жильцов дома, распланировали загрузку ремонтного персонала, чередуя плановые работы по общедолевому имуществу с ремонтами  в  квартирах собственников. Это дает нам значимую экономию таких ресурсов, как оплата за горячее и холодное водоснабжение: теперь при единичной работе на одной квартире мы подтягиваем туда все планируемые собственниками других квартир работы, требующие отключение этого же стояка и сброса воды. Этот принцип дал нам такую значимую статью экономии, как минимизация зарплаты персонала при обеспечении работ по общедолевому имуществу, так как планомерно идет добавка в оплате от равномерно включаемых индивидуальных работ для собственников. При этом также запустился вариант минимизации затрат по такой статье, как устранение потерь на перемещения –  работы проводятся в одном месте. 

Внесенные в практику работы    изменения позволили нам сократить   персонал   на   50%,   что также дало значимый финансовый результат, в том числе и по уменьшению налогообложения, так как по каждому сотруднику нам приходилось отчислять до 30% на налоги.

Еще одним направлением нашей работы стало  перспективное уменьшение затрат при установке приборов учета потребляемых тепла, воды и электроэнергии. В практике работы всех ТСЖ установка приборов учета всегда связана с дополнительным сбором денег. Введя четкое выравнивание процесса проплат по времени, мы просчитали возможность поэтапной оплаты за установленные приборы с целью возврата денег в кассу ТСЖ за счет будущей экономии. Реализация этого принципа позволила в безавансируемом варианте установить приборы учета, а реальная экономии средств пошла сразу же после введения этих приборов в эксплуатацию. Только установка двухтарифного электросчетчика позволила снизить оплату за электроэнергию с 116 тыс. рублей в январе до 73 тысяч в марте. Сама установка нам обошлась в 18 тыс. рублей.

В настоящий момент мы таким же образом установили теплосчетчики. Здесь экономия только по первому месяцу составила 45%. Таким образом без авансирования ТСЖ за счет собственников происходит компенсация кратковременного увеличения затрат на первом этапе за счет экономии в перспективе. Как  показала дальнейшая работа, именно эта экономия «выручила» нас в дальнейшем: за использование тепла в зимние месяцы реальные счета за декабрь – январь превысили сбор денег по этой статье на 35- 40%. Оплата за прошлый год прошла с «нулевым» итогом – сколько собрали, столько и выплатили. По итогам первого года работы мы вышли с задолженностью четыреста тысяч рублей (больше половины месячного сбора!)

Следующим важным этапом становления нашей системы управления домом стала реальная экономия за счет внедрения системы «Спайдер» – системы автоматизированного контроля за состояние лифтов в доме. До этого диспетчер планомерно обходил и осматривал все лифты в плановом порядке. Сейчас датчики с каждого лифта выведены на компьютер диспетчерской службы и специалист визуально отслеживает их состояние. Это позволило нам преобразовать  диспетчерскую службу в информационный центр и предложить услуги этого центра сторонним организация. В свою очередь за счет привлеченных средств была повышена зарплата нашим специалистам.

Мы убедились на собственном опыте, что изменение  отношения к такой важной и необходимой для каждого из нас сфере жизни, как коммунальное хозяйство, может значительно изменить качество жизни каждого из нас. Многоквартирный дом –  это большое предприятие и управлять им необходимо не ни основе остаточного принципа и «бытовухи» с полупьяным персоналом, а применяя современные методы. Потенциал аккумулированных средств, заложенный в системе безусловных и постоянных оплат и пополнения бюджета предприятия при экономном, разумном использовании этих средств, пока еще трудно оценить. Но он очень велик.

При создании ТСЖ мы сразу заявили: с 13 июня 2006 года каждый из нас стал «сотрудником» и собственником большого предприятия, в котором 322 офиса, расположенных на 2,5 тыс.  кв. метрах, есть 10 тыс. кв. метров земли, резервные помещения подвалов и чердаков, которые можно использовать для развития бизнес-процессов. Работу производит персонал из 11 человек, а руководит ей  «Совет директоров», состоящий  из 11 членов правления ТСЖ. Годовой финансовый оборот по дому составляет порядка 7, 5 млн. рублей. 

Планируемое постоянное улучшение и совершенствование создаваемой системы, запуск автоматизированной системы управления всеми технологическими процессами ТСЖ, системы всеобщего ухода за оборудованием позволит нам реализовать наш лозунг: «От выживания – к процветанию!» и сделать центральную часть микрорайона «Ботанический» местом с хорошей, позитивной энергетикой, свет от которого будет струиться дальше, привлекая другие дома идти по нашему пути.