Обсуждение изменений в жилищном законодательстве Российской Федерации

Проведение своевременных работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в настоящее время является одной из основных целей реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации.

При этом отсутствие в федеральном законодательстве общего системного механизма финансирования капитального ремонта многоквартирных домов приводит к неоднозначному толкованию норм жилищного и гражданского законодательства и нарушениям при принятии местных нормативных правовых актов, либо отсутствию местных нормативных правовых актов в указанной сфере. В то же время непринятие своевременных мер по организации финансирования и проведения капитального ремонта ведет к значительному увеличению объемов ветхого жилья.

По состоянию на 1 января 2011 года в Свердловской области количество многоквартирных домов составило 108 907 единиц, из них 50377 домов, т.е. 46,26% от общего количества домов составляют дома постройки с 1946 по 1970 годы, которые на сегодня и требуют скорейшего проведения капитального ремонта.

         По данным Свердловскстата по состоянию на 1 января 2011 года в Свердловской области число ветхих и аварийных жилых домов составляет     18 004 единицы. Общая площадь ветхих и аварийных жилых домов составляет около 2 млн. кв.м.        

           В целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий и поэтапной ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда в 2007 году была создана Государственная корпорация — Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

За период 2008–2012 гг. в рамках реализации Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в Свердловской области утверждено                        16 региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Благодаря Концепции реформирования жилищно-коммунального комплекса Свердловской области, утвержденной на период 2009–2020гг. с предполагаемым объемом финансирования мероприятий по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в объеме 53,09 млрд. рублей, в период с 2008 года по настоящее время в области фактически освоено 17,24 млрд. рублей или 32,5 %.

В целом для ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда и комплексного капитального ремонта многоквартирных домов Свердловской области по приблизительным расчетам требуется около 300 млрд. рублей. Недостаток денежных средств очевиден.

Сегодня собственники помещений в многоквартирных домах в большей части не принимают участия в содержании и ремонте общего имущества дома, в котором они живут, не принимают и не понимают всей той ответственности за общее имущество дома, которая возложена на них Жилищным кодексом Российской Федерации.

По состоянию на 1 июня 2012 года в ряде муниципальных образований Свердловской области минимальная ставка платы за капитальный ремонт введена в размере 50 копеек за 1 кв. метр, максимальная – 5 рублей 73 копейки, среднее значение по области – 2 рубля 34 копейки. По городу Екатеринбургу ставка платы за капитальный ремонт составляет 4 рубля 88 копеек.

В ряде муниципальных образований Свердловской области ставки платы за капитальный ремонт вообще не введены. В большей степени это касается сельских поселений.

Так, например если посмотреть на конкретном многоквартирном доме постройки 1970 года, то для проведения комплексного капитального ремонта необходимо порядка 8 млн. рублей. Предположим, что собственники жилья накопили за год около 300 тыс. рублей при ставке платы 5 рублей за 1 кв. метр. Чтобы провести ремонт им еще потребуется собирать денежные средства примерно 26 лет.

Выходом из сложившейся ситуации может стать принятие норм федерального законодательства, устанавливающих требования к организации региональных систем капитального ремонта многоквартирных домов и определяющих систему участия собственников помещений в многоквартирных домах в финансировании капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Эти нормы предлагается принять путем внесения изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации.

После ликвидации Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства вопрос о необходимости создания новой системы финансирования капитального ремонта встанет особенно остро.

Предлагаемые изменения позволят восполнить единообразие применения норм действующего федерального и регионального законодательства, сформировать основы для создания региональных долгосрочных систем финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в каждом субъекте Российской Федерации и не допустить нецелевое использование средств собственников помещений.

Законопроектом вводится ряд новых базовых понятий, направленных на унификацию подходов к организации систем капитального ремонта многоквартирных домов, таких как «региональная система капитального ремонта многоквартирных домов», «плата за капитальный ремонт», с целью их точного и единообразного толкования и практического использования. Такой подход позволит конкретизировать закреплённую в Жилищном кодексе обязанность собственников помещений в многоквартирном доме оплачивать расходы на капитальный ремонт общего имущества. В действующей редакции Жилищного кодекса эта обязанность собственников формально закреплена, однако её исполнение полностью зависит от принятия общим собранием собственников решения о порядке и размере финансирования капитального ремонта.

Предлагаемые изменения устраняют указанный недостаток правового регулирования, прямо определяется, что собственники помещений должны ежемесячно вносить плату за капитальный ремонт. Размер такой платы устанавливается органами местного самоуправления в соответствии с законом субъекта Российской Федерации.

Региональный фонд по капитальному ремонту многоквартирных домов в Свердловской области планирует организовать сбор и учет поступивших в фонд средств от лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами. Причем применительно к каждому многоквартирному дому, в том числе и по домам с непосредственной формой управления. При этом, если сегодня договоры на проведение тех или иных видов работ по дому заключаются между ТСЖ (ЖСК), либо УК и подрядными организациями, то по новому законопроекту на основании заявок УК и ТСЖ (ЖСК) региональный фонд будет напрямую перечислять деньги в подрядные организации на основании актов приемки работ.

Кроме того, региональный фонд будет осуществлять мероприятия по привлечению кредитных ресурсов, предоставлять лицам, осуществляющим управление многоквартирным домом, имеющиеся в его распоряжении временно свободные денежные средства в качестве займа для финансирования капитального ремонта, на проведение первоочередных работ.

На сегодня между Свердловской областью, Фондом содействия реформированию ЖКХ и Сбербанком РФ подписано соглашение о сотрудничестве.

Данное соглашение предполагает предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК и собственникам помещений кредитные ресурсы для проведения капитального ремонта домов под минимально низкие проценты.

Это лишь один из вариантов выхода из сложившейся ситуации, но не единственный и не самый выгодный как для собственников так и для организаций, осуществляющих деятельность в сфере управления многоквартирными домами.

По состоянию на 1 июня 2012 года в Свердловской области задолженность населения за жилищно-коммунальные услуги составляет более 6 млрд. рублей и не факт, что кредит и проценты по нему будут все добросовестно оплачивать. Задолженность за кредитование тоже будет иметь место.

Средства собственников жилья с аккумулированные в региональном фонде не должны лежать «мертвым грузом», а должны работать и приносить доход, поэтому предполагается направлять данные финансовые средства на наиболее выгодные вклады, приносящие наиболее высокие проценты.

Финансирование капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств регионального фонда будет осуществляться на основании заявки лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом – управляющей компании, ТСЖ (ЖСК), подаваемой в региональный фонд в письменной форме.

Необходимо также отметить, что по Федеральному закону № 185-ФЗ дома, выбравшие непосредственное управление, в программах капремонтов не участвовали. В предлагаемом законопроекте этот актуальный вопрос урегулирован, и дома с различными формами управления уравнены в своем праве на получение финансовой поддержки на капитальный ремонт.

Региональным Фондом будут составлены графики проведения работ капитального характера в том или ином доме на основании проведенной экспертизы технического состояния дома.

На мой взгляд, возможно, проработать вопрос получения дополнительных средств на капитальный ремонт и с другой точки зрения.

Например, создание региональным фондом собственного строительного бизнеса. Вкладывая деньги в строительство жилья, мы как собственники дома можем получить некоторую долю прибыли на проведение в своем доме капитального ремонта. В свою очередь часть квартир в построенном доме муниципалитет может забрать для предоставления их малоимущим гражданам, детям-сиротам, ветеранам и инвалидам и при этом строительная организация не останется «в накладе».

Таким образом, создание региональной системы капитального ремонта, в том числе в Свердловской области не только позволит снизить объем недоремонта жилищного фонда, но и сформировать долгосрочную и устойчивую систему финансирования капитального ремонта жилищного фонда, а также увеличить объемы вновь построенного жилья, обеспечив жильем нуждающихся в этом граждан.

Кроме того, предложенный подход позволит стимулировать собственников помещений в многоквартирном доме к принятию решений по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и осуществлять эффективный контроль за расходованием средств на капитальный ремонт.

Главный специалист Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области Светлана Артюшенко